Martin Křupka

REALITY - INVESTICE - PORADENSTVÍ

5 ZPŮSOBŮ ÚSCHOVY KUPNÍ CENY

Říká se, že peníze jsou vždy až na prvním místě… a co se týče úschov kupních cen v době převodu vlastnického práva k nemovitosti, pak zde toto pravidlo platí dvojnásob. Proto je životně důležité vybrat správnou volbu úschovy na poprvé, jelikož druhá šance by už posléze nemusela v tom nejčernějším scénáři přijít.

Jak se tedy vyhnout starostem i komentáři našich drahých poloviček se slovy „já ti to říkala“? Dobrou zprávou je, že relativně snadno si lze zajistit klid nejen v duši, ale i ve společné domácnosti. Špatná zpráva je, že to za Vás nikdo neudělá a tak níže uvádím podrobný přehled kladů i záporů každé možnosti, z kterých lze dnes na pomyslném trhu úschov vybírat.

Jdeme na to…

 

a) PLATBA NA ÚČET STRANY PRODÁVAJÍCÍ (bez úschovy)

– Charakteristika jednou větou… Největší hazard, který lze při prodeji nemovitosti učinit.

 A to i v případě, že se jedná o transakci v rodině, či mezi dobrými známými. Osobně jsem zastánce pravidla „pořádek dělá přátele“ u něhož je klíčové jej převést od slov k činům. Tato forma úschovy prakticky nemá žádné záruky, protože i když se domluvíte, kdy uhradí kupující dohodnutou cenu (před nebo po převodu vlastnického práva), tak už Vám nikdo nezaručí, že každá ze stran opravdu odejde s tím, s čím původně předpokládala.

Problém pak může nastat hned v několika případech. Kupříkladu jeden z účastníků se v průběhu transakce ocitne v exekuci či insolvenci, kdy výsledkem může být, že ani jedna ze stran nemá peníze nebo nemovitost. Pokud by jeden z nich nenadále zemřel před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, pak vše podléhá dědickému řízení a proces převodu je zastaven do doby vyřešení dědictví (záležitost v průměru na půl roku i déle).

 Můj závěr… Striktně nedoporučuji.

 Shrnutí
+ nestojí ani korun, je zdarma
– riziko ztráty peněz nebo nemovitosti
– žádná ochrana před exekucí i insolvencí
– v případě smrti jednoho z účastníků podléhají peníze i nemovitost dědictví
– špatně vymahatelná dohoda na základě dobrého slova

 

b) ÚSCHOVA U REALITNÍ KANCELÁŘE

Charakteristika jednou větou… Druhý největší hazard, který lze při prodeji nemovitosti učinit.

V drtivé většině případů se vždy jedná o běžný či oddělený účet firmy (sro-čka nebo akciové společnosti), na který daná realitní kancelář ukládá kupní ceny v době převodu vlastnického práva k jednotlivým nemovitostem. Jednatel nebo účetní jsou pak často jedinou osobou, která s tímto účtem může nakládat. Konečné rozhodnutí zda takto uschované peníze daná kancelář opravdu vyplatí, vždy záleží jen na dobrých morálních zásadách všech kompetentních osob (včetně majitele) a kreditu společnosti nevyjímaje. Pochopitelně bez ohledu na to, zda má klient uzavřenou smlouvu s realitní kanceláří o úschově finančních prostředku nebo ne.

– V případě, že by došlo ke zpronevěře finančních prostředků, tak nezbývá klientovi nic než vše vymáhat soudní cestou skrze naše slavné soudy. Bohužel bez záruky, že své peníze či alespoň nějakou jejich část ještě někdy uvidí.

Můj závěr… Jednoznačně nedoporučuji.

– Shrnutí
+ většinou nestojí ani korun, je zdarma
+ velká variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
– riziko ztráty peněz nebo nemovitosti
– žádná ochrana před exekucí i insolvencí
– v případě smrti majitele společnosti podléhají peníze dědictví
– ručení do výše základní kapitálu společnosti a v krajním případě majetku jednatele
– riziko zpronevěry ze strany nepoctivého schovatele

 

c) ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA

Charakteristika jednou větou… Nejběžnější typ úschovy v České kotlině.

Díky významné profesní regulaci musí být každý advokát členem České advokátní komory, která v případě prokazatelného pochybení, může advokátovi odebrat licenci, a tím pádem pozastavit jeho výkon činnosti. Prakticky se to rovná zákazu vykonávání advokátní praxe, kdy již nemůže v tomto odvětví nadále působit.

 I přesto se z nepochopitelných důvodů najdou jedinci, kteří jsou schopni zpronevěřit nemalé částky, které jim byly do těchto úschov svěřeny. Za posledních deset let se to stalo dvakrát, díky čemuž Česká advokátní komora zavedla od 1.1.2013 povinou registraci všech úschovných účtů a jejich zůstatku v elektronické knize úschov a pravidlo, že na jednom úschovném účtu může být současně uschovaná pouze jedna kupní cena konkrétního případu.

V případě, že by se s příslušným advokátem v průběhu transakce něco stalo, například zdravotní komplikace či úmrtí, stanoví Česká advokátní komora do jednoho měsíce zástupce, který vyplatí veškeré finanční prostředky dle sjednaných podmínek v jednotlivých smlouvách o úschově.

Dobrou zprávou taktéž je, že advokát je pojištěn proti profesní chybě a odpovědnosti za škodu, což umožnuje klidnější spánek pro případ lidské chyby (většinou do limitu 7 mil. Kč na jeden úschovný účet). Avšak pochopitelně toto pojištění se nevztahuje na zpronevěru.

 Můj závěr… Nutná obezřetnost, jakému advokátovi peníze svěřujete a hlavně zda mu důvěřujete.

Shrnutí
+ profesní regulace advokátů a dohled České advokátní komory
+ úschova je chráněna zákonem před exekucí i insolvencí
+ při smrti advokáta peníze nepodléhají dědictví
+ velká variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
+ zastupitelnost v případě zdravotních komplikací či úmrtí advokáta
+ profesní pojištění proti chybě a odpovědnosti za škodu
+ možnost vyjednat příznivou cenu
– riziko zpronevěry ze strany nepoctivého schovatele

 

d) NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA

Charakteristika jednou větou… Za významně více peněz téměř identická advokátní úschova.

 Ve své podstatě se nijak zvláště neliší od advokátní, nicméně je nutné zmínit, že notářů je omezený počet, který se nezvyšuje a jediná možnost, jak se mezi tuto elitu dostat je, že se uvolní místo po jiném zesnulém notáři. Stinnou stránkou je, že tyto služby jsou nesmírně drahé a to do jisté míry zaručuje, že by notář teoreticky neměl mít na potřebu zpronevěry úschovy ani pomyšlení, jelikož by tak přišel o velmi, velmi lukrativní živnost, která se často pohybuje ve statisícových příjmech měsíčně.

Největší zárukou morálního kreditu notářů je prozatím fakt, že v České republice neexistuje případ zpronevěry finančních prostředků z notářské úschovy. Cena za tuto službu se pak pohybuje dle notářského tarifu, který začíná na odměně od 1,2% ze 100.000,- Kč a končí na 0,1% z 30 mil. Kč. Malý přiklad pro představu. Pokud byste chtěli zřídit úschovu kupní ceny ve výši 3 mil. Kč, pak notáři zaplatíte 9.600,- Kč.

Můj závěr… Nutná obezřetnost, jakému notáři peníze svěřujete a hlavně zda mu důvěřujete.

Shrnutí
+ profesní regulace notářů a dohled Notářské komory České republiky
+ úschova je chráněna zákonem před exekucí i insolvencí
+ při smrti notáře peníze nepodléhají dědictví
+ zastupitelnost v případě zdravotních komplikací či úmrtí notáře
+ profesní pojištění proti chybě a odpovědnosti za škodu
– menší variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
– významně vyšší cena
– riziko zpronevěry ze strany nepoctivého schovatele

 

e) BANKOVNÍ ÚSCHOVA (nebo-li „vázaný či jistotní účet“)

Charakteristika jednou větou… Nejméně častá avšak nejspolehlivější forma úschovy peněz!

Kupní cena je v tomto případě uschovaná u finančního ústavu s platnou bankovní licencí a je velmi nepravděpodobné až téměř nemožné, aby došlo k jakémukoliv prodlení či nevyplacení finančních prostředků. Ze zákona musí být taktéž všechny vklady v bance pojištěny, a to do výše 100.000,- EUR na jednoho vkladatele.

Je nutné zmínit, že tyto typy úschov dělají jen některé banky působící v ČR a jejich cena se často pohybuje mezi cenou advokátní a notářské úschovy. Nejčastěji pak v rozmezí od 5.000,- Kč do 20.000,- Kč za jeden úschovný účet.

Můj závěr… Nejbezpečnější varianta úschovy. Jednoznačně doporučuji!

 Shrnutí
+ bankovní dohled České národní banky
+ velký kapitál a zákonné limitní pojištění vkladu
+ vysoké riziko v podobě ztráty reputace banky při nevyplacení
+ úschova je chráněna zákonem před exekucí i insolvencí
+ zastupitelnost konkrétního správce/ zaměstnance banky
– menší variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
– vyšší cena oproti advokátní úschově
– riziko krachu/ bankrotu

 

Toť vše. Proto je důležité mít na paměti v prvé řadě svůj klidný spánek a nepodceňovat závažnost tohoto rozhodnutí. Vždy je možné si za nadstandard připlatit, pokud některá z Vámi preferovaných možností není součástí servisu dané realitní kanceláře. Z mé dlouholeté zkušenosti se v konečném důsledku strany vždy dohodnout na optimálním řešení, jelikož je to v nejlepším zájmu všech zúčastněných.

V případě dotazů jsem k dispozici.

 

Martin

1. 2. 2018

Kontakty

Martin Křupka

telefon: +420 739 406 652
e-mail: martin.krupka@fioreal.cz
kancelář: Sokolovská 81/55, Praha 8

FIOREAL s.r.o.
e-mail: info@fioreal.cz
web: www.fioreal.cz

Napište mi